СДЕЛКА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

                                 БАЗОВЫЕ СОВЕТЫ

 

Приобретение жилья -- это важное решение  как с экономической, так и с личностной точки зрения.  До совершения покупки  необходимо произвести ряд проверок, чтобы  получить четкое представление  о физических и юридических аспектах  приобретаемой недвижимости.

Предварительная проверка   застрахует нас от возможных будущих проблем.

  • Вторичное жилье

Очень важно проверить физические характеристики выбранного объекта. Осуществление   инспекции с техником   либо  независимым экспертом позволит нам выявить  возможные невидимые недостатки.

 

Очень важно обратиться в Реестр Прав Собственности, чтобы убедиться в том, что продавец действительно является  владельцем данной недвижимости и за квартирой не числится никакой задолженности,  т.е. нет обременений, которые могут негативно отразиться на новом владельце. До  подписания нотариальной купчей следует убедиться в наличии техпаспорта, а также следует запросить у продавца соответствующий энергетический сертификат.  Оба эти документа необходимы как при последующей  сдаче квартиры в аренду, так и при ее продаже, а также при регистрации  купли-продажи в Реестре  Прав собственности.

 

Если речь идет о  горизонтальной собственности,  следует поинтересоваться  содержанием устава  ассоциации владельцев жилья, а также другими внутренними правилами.

Благодаря предварительной  проверке мы познакомимся  с лимитами пользования, которые могут  иметь место  по отношению к выбранному нами жилью, с установленным порядком отчислений  за его обслуживание в ассоциацию собственников недвижимости, с  долей  участия жильцов  в данных квотах  и т.п.  Таким образом  мы предостережем себя от нежелательных сюрпризов.

 

В момент подписания   нотариальной купчей  мы должны потребовать  от продавца   действующий  сертификат секретариата ассоциации собственников недвижимости, удостоверяющий отсутствие задолженности по выплате сборов. Это очень важно, так как  в соответствии со ст. 553-5 Закона  о  горизонтальной собственности в Каталонии  новому владельцу придется оплатить все числящиеся задолженности  текущего года до момента покупки, а также задолженность за весь предыдущий год.

 

То же самое происходит с налогом на недвижимость ИБИ: если есть задолженность по оплате данного налога, то ответственность падает на нового владельца недвижимости,   поэтому необходимо при  покупке  выбранного жилья  убедиться, что за ним не числится никакой задолженности.

 

В акте нотариальной купчей должна фигурировать фраза о  том, что данная квартира не сдается продавцом  в аренду, так как надо иметь ввиду, что многие контракты на аренду жилья не регистрируются в Реестре  Прав Собственности.

  • Новострой

Очень важно проверить, не  числятся ли  за зданием какие-либо задолженности  после постройки и получил ли застройщик  лицензию  на  заселение ( licencia de primera ocupación) Без этого документа невозможно будет оформить контракты на подачу электроэнергии, воды и газа, а также может стать  проблемой  прописка в данной квартире.

 

Подача заявления и оформление данной лицензии -- это обязанность  застройщика.  Приступая  к  стройке, он предварительно заключает  договор с административными органами, в соответствии с которым берет на себя ряд  обязательств по  завершению проекта  строительных работ:  сохранение городского ландшафта вокруг территории стройки, починка  элементов урбанизации, которые могут быть   повреждены в процессе строительства,  и др.  Исполнение всех обязательств со стороны застройщика способствует получению   лицензии  на  заселение ( licencia de primera ocupación).

 

С  мая 2000г.  в силу вступил Закон 38/1999 о порядке строительства объектов городской недвижимости.  Он обязывает застройщика   оформить десятилетнюю страховку,  при необходимости  покрывающую   затраты на устранение возможных строительных  дефектов или оплошностей,  которые могут появиться  на протяжении 10 лет после окончания работ.

Страховки  на дефекты отделки либо на дефекты, которые могут повлиять на  условия проживания  в данном объекте,  на сегодняшний день не  носят  обязательного характера, оформляются они на 1 и 3 года. Следовательно,  лучше основательно  проверить  как отделочные работы, так и все элементы, которые могут повлиять на комфортность проживания.

 

Призвать застройщика к ответственности  за причиненный ущерб  из-за дефектов новостроя можно в течении 2 лет с момента  их выявления,   вменяя в вину  несоблюдение контракта  другой стороной.

Если квартира, которую мы хотим купить  еще строится,  следует выяснить,  произведено ли официальное оформление  необходимой страховки и гарантируется ли возврат ( как правило, путем оформленной  банковской гарантии)  денежных средств, внесенных  покупателями по предоплате.

 

Как при покупке новостроя, так и  при покупке жилья в процессе стройки  рекомендуется сохранять  всю документацию от застройщика  (рекламную в том числе)  на  тот случай, если надо будет призвать его к ответственности за неисполнение  договора.

 

Договоры о продаже жилья в процессе   его строительства обычно оформляются как контракты присоединения (contratos de adhesión) Это контракты  определенного типа, где застройщик прописывает те условия, к  которым присоединяются  все покупатели  и которые они в не силах будут оспорить после подписи.   Во избежание возможных проблем всегда нужно опираться на  общий  закон  о защите прав потребителя.

  • Покупка земельного участка для застройки

Для начала необходимо провести предварительный анализ окружающей  среды, так как в соответствии с Законом  22/2011 об отходах и загрязнении почвы  владелец земельного участка должен осуществить необходимые  работы по его очистке и оплатить их,  если не удалось установить  источник загрязнения.

 

В случае  покупки земли под  застройку  лучше всего   заключить грамотный  договор на выполнение работ со строительной компанией,  которую  вы выбираете, опираясь на профессиональную помощь   адвоката - эксперта, чтобы он предусмотрел все возможные  проблемы, которые могут возникнуть  в процессе строительства.

Установление  штрафов при задержке  исполнения работ,  поэтапная оплата  по мере осуществления  строительных работ, выражение желания внести поправки  и улучшения --  это те  моменты, которые зачастую становятся предметом спора.

Покупая землю для застройки, мы становимся застройщиками и, значит, несем ответственность за правовые последствия    осуществляемой застройки.
В данном процессе необходимо квалифицированное сопровождение специалиста.

 

Xavi Hortet.
адвокат

COLABORADORES

DETECTIVES PRIVADOS
Detective de ámbito nacional e internacional.

"REVISTA RUSA EN ESPAÑA"

 

Contactar y concertar una cita

КАК С НАМИ СВЯЗАТЬСЯ

C/ Balmes nº 92, 2º-1ª
08008 Barcelona
Tel. +34 93 215 88 75
Fax +34 93 215 35 79


sancheztrujillo@sancheztrujillo.com